中原（工商铺）董事总经理潘志明在专访中指出 ，受经济环境 、营商环境 、旅游复苏不及预期和消费信心不足等多重因素影响 ，香港街铺市场已全面进入“低谷期 ” 。预计今年下半年，香港整体工商铺买卖价格和租金将维持窄幅波动 ，整体下调幅度在5%以内 ，工厦及核心商圈街铺租金跌幅或达10% 。
潘志明分析，香港居民尤其是家庭客群在假期普遍选择北上消费 ，原因在于内地物价更低、选择更多 、服务体验更佳。他指出 ，过去零售行业常抱怨“港人北上”削弱本地消费力，但这已成不可逆趋势，行业如今只能“接受现实 ” 。
街铺市场结构性转变以往游客来港“买买买 ” ，奢侈品 、珠宝、钟表等高消费带动一线街铺租金水涨船高；如今游客更偏好“打卡式”深度游 ，实际对零售和酒店业拉动有限 。这种结构性转变让街铺过去依赖高消费游客的盈利模式难以为继，业主必须寻找新的“流量密码 ”才能突围。
市场变化肉眼可见 。潘志明指出 ，目前街铺租金已从高位回落50%-80% ，租户结构也随之“随行就市 ”大调整 。过去核心商圈街铺被奢侈品 、珠宝 、大牌占据，如今“只要付得起租金 ，业主都愿意谈”。
区域 街铺空置率 各区域 5%-10%数据显示 ，各区域街铺空置率在5%-10%之间，整体复苏缓慢。近期多家知名品牌集中关店 ，更让潜在创业者“不敢轻易开店” 。
市场“大洗牌 ”面对消费力持续疲软的现实 ，潘志明认为市场将经历一轮“大洗牌 ”，街铺租赁市场已从“业主说了算”转为“租户挑业主 ” 。他强调 ，街铺生意很现实 ，“开门有生意就继续，没生意只能趁早关门 ”。第一个要认清现实的，就是业主 。
“现在不是你想要多少租金 ，而是租户能给多少租金 。”潘志明指出 ，业主唯一出路是主动降租或提供租金优惠吸引租户。当前市场环境下，“100个业主里有99个愿意降租 ” ，不降租就只能空置 。他坦言 ，很多铺位空置半年后，业主最终还是要面对现实 ，把租金降到租户能接受的水平 。鉴于当前租金已大幅回调 ，预计个别铺位未来租金降幅在10%-20%之间。
第二个要认清现实的，是租户 。潘志明指出 ，租金只是开店成本的一部分 ，人工、货款、装修等支出同样沉重 。若营收不及预期，收支难以平衡 ，很多租户宁愿退租或关店。部分租户尝试转型求生 ，但他反问：“为什么同样是面包店，有的店天天排长队，传统饼店却门可罗雀？大家得想清楚 ，在同一片天空下 ，差距为何这么大？ ”
他认为，业主降租 、租户转型 ，都只是治标之策 。街铺市场要重现昔日繁华 ，根本在于整体经济复苏——疫情前市民消费力强 、游客多、游客消费意愿高，“生意才有得做” 。政府虽出台多项刺激政策 ，但游客消费习惯的改变需要时间 ，短期内难见成效。
对于资深铺位投资者，潘志明指出 ，当前这批投资者以“出货 ”为主 ，原因在于银行要求其降低工商铺类别的按揭比例，“出货意愿远大于进货意愿 ”。近期出货速度有所放缓 ，主要因为“好卖的早卖完了 ，剩下的都是难卖的” 。投资者早期快速出货的，多是地段佳 、流动性好的资产；如今剩在手上的，普遍地段一般 、接手者寥寥 。不过 ，只要投资者积极与银行沟通 ，陆续出货降低杠杆，银行也会给予一定宽限期 ，避免强制平仓。
